Construtoras não podem cobrar juros antes da entrega das chaves do imóvel

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As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. A decisão é da 4ª Turma do STJ, ao julgar recurso com o qual a Construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por cliente, residente em Campina Grande (PB). A construtora já ingressou com o recurso de embargos de divergência. Invocou, em sustento, uma outra decisão - em sentido contrário - da 3ª Turma
A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, que considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.
Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.
No caso julgado pela 4ª Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”.
Ela ingressou judicialmente com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo vencido em primeira e segunda instâncias, na Justiça da Paraíba. A construtora apresentou recurso especial ao STJ.
“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”,afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.
O julgado do STJ concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”.
Nos embargos de divergência que estão em tramitação no STJ, alega a construtora embargante que o julgado da 4ª Turma diverge do entendimento  assentado pela 3ª Turma, no julgamento do REsp nº 379.941/SP. Nele, o relator, ministro Carlos Alberto Menezes Direito  (já falecido) afirma que "inexiste abusividade na cláusula contratual que estipulou a cobrança de juros compensatórios em percentual simples de 1% cento ao mês, antes da entrega do imóvel". Essa decisão é de 2 de dezembro de 2002.

REsp nº 670117.

 

ÍNTEGRA DO ACÓRDÃO

"É situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios"